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RECHTSPRECHUNG IM MIETRECHT – NEUES VOM GERICHT

Wichtige Urteile im Mietrecht 2024

1. Eigenbedarfskündigung bei Mischnutzung

Der BGH entschied am 10.04.2024 (Aktz. VIII ZR 286/22), dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch für eine freiberufliche Tätigkeit nutzen möchte. Einschlägig sei dann jedoch nicht die Kündigungsvorschrift zum Eigenbedarf, sondern die Kündigung aus „berechtigtem Interesse“. Der Vermietende muss vernünftige Gründe für die Nutzung der Wohnung haben.

2. Aufrechnung mit verjährten Forderungen gegen die Mietkaution

Der BGH entschied am 10.07.2024 (Aktz. VIII ZR 184/23), dass Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen die Mietkaution aufrechnen dürfen. Dies gibt den Vermietern mehr Flexibilität bei der Geltendmachung von Forderungen.

3. Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen wurden mit Urteil vom 06.03.2024 (Aktz. VIII ZR 79/22) für unwirksam erklärt. Diese Klauseln verpflichten Mieter anteilig zu den Kosten von Schönheitsreparaturen, auch wenn diese während der Mietzeit nicht durchgeführt wurden.



4. Eigenbedarfskündigung – für wen?

Auch für entfernte Verwandte, die kein Zeugnisverweigerungsrecht haben, galt nach der Rechtsprechung bislang, dass Vermietende Eigenbedarf geltend machen dürfen. Dies unter der Voraussetzung, dass zwischen ihnen und den Angehörigen eine besonders enge persönliche und soziale Bindung besteht. Mit Urteil vom 10.07.2024 (Aktz. VIII ZR 276/23) hat der BGH entschieden, dass entfernte Verwandte, wie Cousins oder Cousinen, die kein Zeugnisverweigerungsrecht nach den Regelungen in ZPO oder StPO haben, nicht zum privilegierten Personenkreis gehören.

5. Kündigung und Schonfristregelung

Bei Zahlungsverzug können Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich, mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Nur bei einer fristlosen Kündigung ist die sogenannte Schonfristregelung anwendbar. Werden Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen! Der BGH erinnerte mit Urteil vom 23.10.2024 (Aktz. VIII ZR 177/23) daran, dass die Veränderung des derzeitigen Zustandes Aufgabe des Gesetzgebers ist. Bis dahin werden ordentliche Kündigungen auch nach einer Schonfristzahlung weiterhin erfolgreich sein.

Lu Neugaertner

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwaltskanzlei

Neugaertner, Neugaertner & Neugaertner